Installazione ascensore e maggioranze condominiali

12 Mag Installazione ascensore e maggioranze condominiali

Installazione ascensore e maggioranze condominiali, cosa sapere:

Installare un ascensore in un immobile preesistente

Tutti gli immobili con più di tre piani costruiti a partire dal 1989 devono essere dotati di un ascensore che risponda alle misure stabilite dalle norme. Sono numerosi gli edifici sprovvisti di una piattaforma elevatrice, strumento di fondamentale importanza per facilitare l’accesso ai livelli superiori. L’installazione di un ascensore, comunque, è realizzabile nella maggior parte delle costruzioni di vecchia data, ma, trattandosi di un intervento innovativo riguardo al contesto, sono richieste delle specifiche procedure all’interno del condominio. Onde venire incontro alle necessità delle persone con mobilità ridotta, come i disabili e gli anziani, sono state introdotte delle normative per favorire l’abbattimento delle barriere architettoniche, sia riguardo la delibera da parte dell’assemblea condominiale, sia dal punto di vista delle agevolazioni fiscali.

Sono previste delle regole per quanto riguarda le misure?

Negli ambiti condominiali vigono delle precise disposizioni in materia di misure minime da rispettare. In riferimento alle strutture di vecchia edificazione, ai fini dell’eliminazione delle barriere architettoniche è stabilito che la cabina deve misurare 120 centimetri in profondità e 80 in larghezza, mentre la piattaforma davanti le porte non può essere inferiore ai 140 centimetri. È obbligatorio, inoltre, creare un extracorsa superiore e uno inferiore, le cui altezze devono essere rispettivamente almeno di 350 centimetri e di 150 centimetri. Il ruolo degli extracorsa è quello di massimizzare la sicurezza qualora l’ascensore dovesse incorrere in un malfunzionamento. Se gli spazi a disposizione del palazzo non sono sufficienti per inserire un ascensore che rispetti le dimensioni specificate, l’installazione non è consentita a meno di specifiche deroghe che devono essere valutate e proposte dal progettista: in tal caso si può optare per dispositivi di sollevamento di diverso genere.

Come si richiede l’installazione di un ascensore in condominio?

La richiesta di installazione di un ascensore all’interno di un condominio può essere effettuata anche da un singolo condomino, il quale deve presentare la proposta al proprietario o all’amministratore dello stabile, che ha il compito di convocare un’assemblea straordinaria entro i 30 giorni dalla domanda.

L’installazione deve essere approvata da una maggioranza qualificata stabilita nei due terzi del valore dell’immobile. In generale la quota di compartecipazione di ogni condomino nelle spese per installare l’ascensore è proporzionale ai rispettivi millesimi di proprietà. Invece, nel caso in cui vengano effettuati interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (art. 78 del d.p.r. n. 380/2001), sarà sufficiente il voto favorevole della maggioranza di condomini equivalente ad almeno la metà del valore dell’immobile.

I condomini hanno la facoltà di opporsi all’installazione dell’ascensore e presentare un ricorso qualora la sua installazione rechi un pregiudizio alla sicurezza della costruzione o alla sua agibilità, oppure ne alteri il decoro architettonico. Altra circostanza di opposizione è rappresentata dall’impossibilità di continuare a godere di determinate parti comuni dell’edificio, anche qualora sia una sola persona a essere vittima dell’impedimento.

Vi sono, altresì, delle circostanze di ordine prioritario. Tra tutte rientra il superamento delle barriere architettoniche, specie se nello stabile vivono persone con mobilità ridotta, situazione che potrebbe rendere vana qualunque istanza di opposizione, a eccezione di quelle che provino un’effettiva fragilità della costruzione e il conseguente rischio di pericolo per i condomini.

 Non tutti i proprietari degli appartamenti dell’immobile, in ogni caso, sono obbligati a contribuire alle spese relative alla realizzazione dell’impianto. A tal proposito si è espressa la Cassazione con l’ordinanza n. 10.850 dell’8 giugno 2020, con la quale ha stabilito che, nel caso in cui l’ascensore venga installato in un momento successivo alla costruzione dell’immobile, esso non rientra nella proprietà comune dei condomini, ma è di uso esclusivo di coloro che hanno contribuito a sostenere il pagamento dei lavori e l’acquisto dei materiali. Gli altri soggetti hanno la possibilità di usufruire dell’impianto anche in seguito all’installazione, a patto di pagare la quota dovuta, la quale va aggiornata al valore attuale del prodotto. A seguito dell’approvazione dell’assemblea condominiale bisogna presentare presso il Comune la SCIA per mezzo di un tecnico abilitato: non trattandosi di una costruzione ma di un locale tecnico, per installare un ascensore non è necessario ottenere il permesso di costruire, fattore che rende più snelle le tempistiche inerenti all’avvio dei lavori.

Cosa cambia tra ascensori interni ed esterni?

La differenza tra i due impianti è legata principalmente alla loro installazione, che può avvenire all’interno o all’esterno dell’immobile. Non vi sono differenze né dal punto di vista delle dimensioni da osservare né da quello legato all’approvazione da parte dell’assemblea.

Scegliere un ascensore esterno risponde generalmente a una difficoltà ben precisa, ovvero la mancanza di uno spazio interno adeguato al rispetto delle misure minime. I modelli esterni presentano ulteriori vantaggi, come la possibilità di migliorare il design del palazzo e il superamento di eventuali gradini per il raggiungimento del portone principale, elemento che avvantaggia ulteriormente i portatori di handicap. Per la sua installazione, di contro, potrebbero sussistere dei vincoli paesaggistici e degli impedimenti strutturali, specie se siamo di fronte a edifici storici o di pregio. Per coloro che non hanno sufficiente spazio né all’esterno né all’interno, le altre soluzioni per mettere in comunicazione più piani della costruzione sono costituite da ulteriori dispositivi, come: i miniascensori, ovvero delle piattaforme elevatrici dalle dimensioni ridotte e idonee per collegare edifici con pochi livelli; i montascale e i servoscala, strumenti che vanno a seguire il profilo della scala, consentendo di raggiungere i piani superiori mediante la sedia a rotelle o tramite una poltroncina integrata.

Come deve essere gestita la manutenzione?

L’ascensore, onde massimizzare la sicurezza dei fruitori, va sottoposto a manutenzione ordinaria e straordinaria che infatti è obbligatoria per legge.

Per manutenzione ordinaria si intendono tutti quei controlli periodici che mirano a mantenere la macchina efficiente e sicura. La legge stabilisce di effettuare ogni sei mesi un controllo di manutenzione ordinaria per verificare l’integrità di ogni componente, così come operazioni di pulizia e di lubrificazione delle parti.

I controlli riguardano principalmente lo stato delle funi, dei circuiti elettrici, dei dispositivi di sicurezza e dei sistemi di allarme e di comunicazione con l’esterno. Le verifiche devono essere necessariamente svolte da un tecnico abilitato, che ha l’incarico di rilasciare le certificazioni stabilite dalla normativa in vigore. Con cadenza biennale l’ascensore deve essere sottoposto a una revisione eseguita da tecnici appartenenti a un Organismo Notificato di Certificazione riconosciuto ufficialmente. La manutenzione straordinaria, invece, va intesa come un intervento più significativo, che può includere operazioni come la sostituzione di componenti che hanno riportato danni e persino l’allargamento della cabina o l’apportamento di modifiche importanti all’impianto. Le spese di manutenzione, sia quelle ordinarie sia quelle straordinarie, vanno suddivise tra i condomini secondo due diverse modalità, non modificabili mediante il regolamento interno: il 50% è ripartito in proporzione al valore espresso in millesimi di ogni singola unità immobiliare; il restante 50% è suddiviso in base al piano di residenza. Di conseguenza su coloro che vivono ai livelli superiori ricade una parte maggiore dei costi, mentre su chi risiede al piano terra la ripartizione avviene in misura inferiore.

Le agevolazioni fiscali per il condominio

Il condominio può beneficiare di una lunga serie di agevolazioni, che si differenziano a seconda del tipo di intervento da svolgere. La prima a essere stata istituita è quella che riguarda il Bonus Ristrutturazione, il quale riserva la possibilità di recuperare il 50% delle spese che concernono le innovazioni effettuate sulle aree comuni dello stabile, quindi anche la messa in opera di una piattaforma elevatrice come l’ascensore.

A differenza di un’abitazione privata, infatti, è possibile accedere alla detrazione anche nei casi di manutenzione ordinaria. La detrazione va ripartita tra coloro che hanno partecipato ai costi di installazione e può essere ottenuta come detrazione IRPEF, come sconto in fattura o come cessione del credito.

Vi è poi il Superbonus 110%, con il quale è consentito detrarre l’intero valore dell’ascensore: è però necessario che in concomitanza siano effettuati i cosiddetti interventi trainanti, che permettano di migliorare di almeno due classi l’efficienza energetica dell’immobile o di farlo giungere alla massima classe dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica).

Molto richiesto è l’Ecobonus, il quale prevede che l’installazione dell’ascensore sia associata a degli interventi di riqualificazione energetica, ma non necessariamente i trainanti del Superbonus. Infine è previsto il Bonus Barriere Architettoniche, introdotto con la Legge di Bilancio 2022: si tratta di un’agevolazione che consente di usufruire di una detrazione fino al 75% sul sostenimento dei costi derivati da opere volte al superamento delle barriere architettoniche, come l’adeguamento di servizi igienici, l’installazione o la sostituzione di ascensori, il rifacimento di finiture o l’inserimento di servoscala e montascale.

Ti potrebbe interessare anche